Für einen schnellen Verkauf: Verwandeln Sie Ihr Haus jetzt in ein Musterhaus...

Nun, wo Ihr Haus vom Keller bis zum Dach blitzsauber und aufgeräumt ist, kommt der letzte Teil der Vorbereitungen. Die Innenraum-Inszenierung – auch Home-Staging genannt - ist die Kunst, das Inventar Ihres Hauses so zu platzieren, dass die Räume so attraktiv wie möglich erscheinen.

Jede Bestandsimmobilie entspricht den Wohnvorstellungen, dem Charme und dem Geschmack des Eigentümers. Sehr selten trifft sie damit auch den Geschmack des späteren Käufers. Durch Home-Staging wird die Immobilie gewissermaßen „neutralisiert“, so dass sie möglichst viele potenzielle Käufer anspricht.

Diese Leistung wird inzwischen auch in Deutschland von professionellen Homestaging-Experten angeboten, aber wenn Sie ein Talent für Innenraumgestaltung haben, können Sie Ihr Haus auch selbst „stagen“.

Das kann bedeuten, dass Sie hier eine Vase mit Blumen aufstellen und an einer anderen Stelle einen hellen Teppich hinlegen. Professionelle Home-Stager platzieren oft Spiegel an strategischen Stellen, damit Räume größer und heller wirken und stellen aus dem gleichen Grund Möbel um.

Ein guter Home-Stager wird Ihnen empfehlen, Teile Ihrer Einrichtung zu entfernen, während Ihr Haus zum Verkauf steht.  Das sind zum Beispiel Familien-Fotos, Trophäen, Pokale, Sammlungen, und alles, was auf Ihre religiöse oder politische Einstellung hinweist.

Dann wird er Ihnen helfen, diese Stellen mit Deko-Gegenständen zu füllen, die eine angenehme Atmosphäre schaffen.

Beim Homestaging geht es um Emotionen ...  

Beim Home-Staging geht es nicht darum, die Aufmerksamkeit auf irgendwelche Möbel zu ziehen. Ziel ist vielmehr, beim Besucher positive Emotionen zu erzeugen.

In den meisten Fällen können Sie das mit den Gegenständen erreichen, die Sie bereits besitzen. Dann müssen Sie höchstens noch Kleinigkeiten besorgen wie ein neues Kissen oder ein neues Set Handtücher.

Tipp: Kaufen Sie sich einige Wohnzeitschriften und lassen Sie sich von den Ideen inspirieren.

Wenn Sie dann immer noch unsicher sind, zögern Sie nicht, mich anzurufen. Ich verbringe viel Zeit mit Kaufinteressenten und höre gut zu, wenn sie mir nach einer Besichtigung ihre Eindrücke schildern. Ich kann Sie deshalb auf Dinge aufmerksam machen, die Kaufinteressenten abschrecken und davon abhalten, sich in die Vorzüge Ihres Hauses zu verlieben.

Gerne helfe ich Ihnen dabei, Ihr Haus auf die Besichtigung vorzubereiten. 

PS: Achten Sie auf meine nächste Nachricht zum Thema Vermarktung und erfahren Sie, wie Sie möglichst viele Kaufinteressenten auf Ihr Haus aufmerksam machen.

 

Warum sich nicht jede Reparatur auszahlt

Wenn Sie erst einmal mit der Mängelbeseitigung und der Verschönerung Ihres Hauses begonnen haben, könnte es leicht sein, dass Sie zu viel des Guten tun - besonders, wenn Sie erwarten, mit jeder Investition auch den Wert Ihrer Immobilie zu erhöhen.

Diese Rechnung wird jedoch nur in den seltensten Fällen aufgehen. Sie können mit Ihrer guten Absicht sogar das Gegenteil erreichen. Unterscheiden Sie deshalb unbedingt zwischen zwischen den folgenden Reparatur-Kategorien:

1. Nachlässigkeiten und Instandhaltungssünden, die Käufer abschrecken würden. Werden diese kleinen Dinge in Ordnung gebracht, erhöhen sich die Verkaufschancen Ihres Hauses ganz enorm. Also: Lose Türdrücker, gerissene Fugen und schlecht schließende Türen sind unbedingt zu reparieren.

2. Renovierungsarbeiten. Frisch gestrichene oder tapezierte Wände vermitteln eine freundliche und gepflegte Atmosphäre. Es könnte aber auch sein, dass potenziellen Käufern die Tapeten, die Sie ausgesucht haben, nicht gefallen und sie ihr neues Zuhause lieber selber renoviert hätten. Deshalb: Wägen Sie ab. Manchmal reicht auch das Herrichten eines „Musterzimmers“.

3. Größere Reparaturen und Sanierungen. Bevor Sie eine kostspielige Reparatur in Auftrag geben, rechnen Sie lieber zweimal nach, ob sich das wirklich lohnt.

Angenommen, Sie könnten Ihr Haus im momentanen Zustand für 200.000 Euro verkaufen, obwohl größere Reparaturen im Wert von 50.000 Euro nötig sind. Wenn Sie die Reparaturen selber übernehmen, könnten Sie das Haus hinterher auch für 250,000.00 Euro verkaufen?

Analysieren Sie zuvor unbedingt vergleichbare Häuser in dieser Preislage. Es gibt Käufer, die unsanierte oder reparaturbedürftige Immobilien bevorzugen, weil der Preis geringer ist und sie bei der Sanierung ihre eigenen Vorstellungen umsetzen können.

Oder: Die Sanierung und Neugestaltung des Bades mag auf den ersten Blick eine gute Idee sein. Schließlich ist ein modernes Bad für die meisten Menschen eins der wichtigsten Kriterien bei der Kaufentscheidung.

Wenn aber alle Häuser in der Umgebung eher einfache Bäder haben, wird sich die Investition in die  modernste Sanitärtechnik und teure Fliesen im Kaufpreis nicht so widerspiegeln wie Sie es sich wünschen.  Außerdem unterliegt gerade die Badgestaltung sehr dem persönlichen Geschmack.

Stellen Sie solche Überlegungen unbedingt an, bevor Sie größere Reparaturen in Auftrag geben. Es kann klüger sein, diese Investitionen dem Käufer zu überlassen. 

Die Entscheidung für den richtigen Leistungsumfang ist nicht immer einfach. Sie hängt nicht nur von der jeweiligen Immobilie ab sondern wird auch durch den Markt beeinflusst.

Tipp: Fragen Sie sich vor Ihrer Entscheidung auch selber: Wenn ich dieses Haus kaufen wollte, welche Reparaturen hätte ich mir gewünscht?

Wenn Sie noch unsicher sind – ich rechne gern mit Ihnen gemeinsam durch, wie sich einzelne Reparaturen auf Ihre Verkaufschancen auswirken.

Sascha Pagnia
Geschäftsführer von Domus Immobilien Aachen GmbH

PS: Eine spezielle Dekoration Ihres Hauses kann den Zeitraum bis zum Verkauf Ihres Hauses entscheidend beeinflussen. Warum und wie, erfahren Sie in meiner nächsten Nachricht.  

IVD Imagefilm "Gedacht es geht auch so" - Warum einen IVD-Makler?

 www.wohnraum-aachen.de

Käufer lieben Platz – entrümpeln Sie, bevor Sie Ihr Haus anbieten

Vielen Immobilienverkäufern macht es nichts aus, Kaufinteressenten durch Ihre Immobilie zu führen, die nicht nur mit Möbeln vollgestellt ist, sondern oft auch mit Dingen, die Sie gar nicht mehr benötigen.

Wie sehr Sie ihrem Vorhaben damit schaden, ist Ihnen kaum bewusst.

Das Problem daran ist nämlich: Die Immobilie erscheint viel kleiner, als Sie ist. Und dem Interessenten wird der Eindruck vermittelt, dass die Immobilie auch für ihn zu klein sein wird – unabhängig von ihrer tatsächlichen Größe. Dabei sucht der doch eine Immobilie, die Ihm mehr als genug Platz bieten wird.

Sie können also nicht früh genug mit dem „Entrümpeln“ beginnen. Spätestens wenn Sie oder Ihr Makler Innenfotos aufnehmen wollen, sollten Sie damit fertig sein.

Wahrscheinlich fallen Ihnen sofort einige Dinge ein, die einfach nur Platz in Ihrem Haus wegnehmen. Denken Sie an das Fitness-Gerät im Schlafzimmer, das Ihnen schon seit Monaten lediglich als Kleiderständer dient. An den Sessel, den Sie immer beiseite räumen müssen, wenn Sie die Tür zum Wohnzimmerschrank öffnen wollen. Und vermutlich haben auch Sie Kleidung und Schuhe in ihrem Schrank, die Sie schon seit Jahren nicht mehr getragen haben.

Vielen Menschen fällt es eben schwer, sich von Gegenständen zu trennen, auch wenn die wahrscheinlich nie wieder benötigt werden. Dennoch:

Räumen Sie jetzt alles Überflüssige aus Ihrer Immobilie.

Sie machen dadurch nicht nur Ihre Immobilie attraktiver, sondern erleichtern sich auch den (hoffentlich) bevorstehenden Umzug.

Wenn Sie nur ungern Sachen wegwerfen, die noch gut sind, verschenken Sie sie in der Familie oder im Freundeskreis, spenden Sie sie einer sozialen Einrichtung oder schicken Sie Ihre Kinder damit zum Flohmarkt.

Dinge, die Sie behalten möchten, aber in den nächsten sechs Monaten nicht benötigen werden, packen Sie am besten jetzt schon ein.

Bringen Sie die Umzugskartons am besten außerhalb Ihres Hauses unter. Wenn Sie dazu keine Möglichkeit haben, können Sie sie auch in Ihrer Garage oder in einem Abstellraum zwischenlagern. Aber auch diese Räume sollen großzügig wirken. Stapeln Sie die Kartons ordentlich und stopfen Sie die Räume nicht zu voll.

Auch Ihre Winterkleidung und Stiefel können Sie schon einpacken, wenn es gerade auf den Sommer zugeht.

Das gleiche gilt für Spielzeug und Sportgeräten. Wenn der Winter vorbei ist, lagern Sie die Ski außerhalb und wenn Winter ist, bringen Sie die Gartenmöbel weg. Entrümpeln Sie Ihre Garage, Ihren Keller und Abstellräume ebenso sorgfältig wie Ihre Wohnung, denn viele Menschen legen Wert auf großzügige Abstellflächen.

Nun können Sie die verbliebenen Einrichtungsstücke neu arrangieren. Schaffen Sie Bewegungsfreiheit und vermitteln Sie ein großzügiges Raumgefühl. Lassen Sie auch in Schränken und auf Regalen einige Flächen frei. 

Wenn Sie nicht ganz sicher sind, wo Sie mit dem Aufräumen oder Entrümpeln beginnnen sollen – ich verrate Ihnen gern noch den einen oder anderen Tipp. Rufen Sie mich einfach unter 0241 - 475 831 51 an.

Sascha Pagnia

Geschäftsführer von Domus Immobilien Aachen GmbH

PS: Manchmal ist etwas mehr zu tun als das Erneuern von Silikonfugen oder der Dichtung im Wasserhahn. Ob sich größere Reparaturen lohnen, verrate ich Ihnen in meiner nächsten Nachricht.

TIP der Woche: http://516802.flowfact-ecrm.net/immobilie/einfach-nur-verfuehrerisch,i45881?58972

Der erste Eindruck ist noch viel wichtiger, als Sie denken

Haben Sie schon einmal ein Auto verkauft? Vermutlich haben Sie es intensiv gereinigt, alte Parkscheine und jede Menge Krimskrams entsorgt, den Lack ausgebessert, kleinere Reparaturen erledigt. Vielleicht haben Sie all das nicht selbst gemacht, sondern für über Hundert Euro einen Profi damit beauftragt, Ihr Auto auf Hochglanz zu bringen.

Schließlich wissen Sie, wie wichtig beim Autoverkauf der erste Eindruck ist. Und dass ein so auf Vordermann gebrachtes Auto beim Verkauf  diese kleine Investition locker wieder einspielt.

Hausverkäufer in Skandinavien, den USA, England wissen schon lange, dass der Immobilienverkauf ähnlich funktioniert. Deshalb wird dort bereits seit Jahren das sogenannte „Homestaging“ praktiziert - eine besondere Art der Vorbereitung auf den Verkauf, die ich Ihnen später noch vorstellen werde.

In Deutschland ist das anders. Wer sich erst einmal entschlossen hat, seine Immobilie zu verkaufen, mag oftmals nichts mehr investieren. Genau das ist grundverkehrt!

Oft verhindert nicht der geforderte Kaufpreis den erfolgreichen Verkauf einer Immobilie, sondern deren Zustand.

Bei der großen Anzahl an Immobilien, die heutzutage in vielen Märkten zum Verkauf stehen, können Kaufinteressenten es sich leisten, wählerisch zu sein.

Ich bin immer wieder erstaunt, mit welcher Selbstverständlichkeit manche Verkäufer ihre lieblos vollgestopften, düsteren Räume präsentieren oder wie ungepflegt es auf dem Grundstück aussieht. Dabei möchten die Verkäufer doch die Interessenten davon überzeugen, wie schön es ist, dort zu leben.

Doch die Begegnung mit einer Immobilie funktioniert ähnlich wie andere Begegnungen in unserem Leben: Wer die Chance auf einen perfekten ersten Eindruck verpasst, hat es schwer, später doch noch zu punkten.

Was der erste Eindruck bewirkt

Es beginnt schon, bevor der Interessent das Haus überhaupt betreten hat. Der Eindruck bei seiner Ankunft wird beeinflussen, wie er das Innere der Immobilie wahrnehmen wird.

Angenommen, er sieht einen sorgfältig gemähten Rasen, gepflegte Blumenbeete und eine frisch gestrichene Eingangstür. Sein erster positiver Eindruck wird ihn während der weiteren Besichtigung beeinflussen und er wird automatisch alles Schöne innerhalb des Hauses stärker wahrnehmen.

Ganz anders, wenn das Tor quietscht, der Zaun Farbe benötigt und die Eingangsbeleuchtung fleckig ist. Wer dann überhaupt noch an einer Besichtigung interessiert ist, erwartet Ähnliches auch im Inneren des Hauses und sieht jede noch so kleine Instandhaltungs-Sünde.

Ihm wird nicht mehr auffallen, dass die Innenwände neu tapeziert sind – er wird vor allem auf den tropfenden Wasserhahn achten oder auf die Tür zum Bad, die nicht richtig schließt. Die Dinge, die er wahrnimmt, werden seinen ersten Eindruck noch verstärken: Das Haus ist nicht gut gepflegt.

Vor allem wird er vermuten, dass es noch viel ernsthaftere Probleme gibt, die er nur noch nicht erkennen kann. Sofort wird er das Preis-Leistungsverhältnis der Immobilie infrage stellen.

Möglicherweise schließt er aus den Versäumnissen sogar, dass sich der Verkäufer die Reparaturen nicht leisten kann und aus finanziellen Gründen zum Verkauf gezwungen ist. Das verschafft dem Verkäufer sofort eine schwächere Verhandlungsposition.

Dabei genügen oft ein paar Handgriffe, und die Immobilie ist verkaufsbereit: Eine gründliche Reinigung, kleinere Reparaturen oder ein frischer Wandanstrich. Manchmal ist auch etwas mehr Vorbereitung nötig, aber es geht nie um größere finanzielle Investitionen.

Ziel ist, mit möglichst geringem Aufwand das Beste aus dem Vorhandenen herauszuholen und die Immobilie den Interessenten so attraktiv wie möglich zu präsentieren.

Deshalb: Sorgen Sie für einen positiven Eindruck bei Ihren Besuchern, indem Sie alles perfekt aufräumen, blitzsauber putzen und alles reparieren, was beschädigt ist.

Ihre Immobilie muss übrigens schon lange, bevor sich die ersten Kaufinteressenten ankündigen, in Topform sein. Denken Sie daran, dass sie bereits auf den Fotos für Ihre Werbung attraktiv aussehen soll.

Wenn Sie nicht sicher sind, welche Reparaturen wirklich nötig sind, rufen Sie mich einfach an. Ich  kenne die Kommentare der Interessenten – während und vor allem nach der Besichtigung. Gern mache ich Sie auf Dinge aufmerksam, die Ihre Kaufinteressenten wahrnehmen werden, Sie hingegen nicht. 

PS: Menschen lieben Platz um sich herum - vor allem in der Immobilie, die sie kaufen werden. Deshalb geht es in meiner nächsten Nachricht um das effektive Entrümpeln.

Der einzige Weg, den richtigen Verkaufspreis für Ihr Haus zu finden

Keine andere Entscheidung beeinflusst den Verkauf einer Immobilie so sehr wie der Preis, zu dem sie erstmals am Markt angeboten wird. Viele Verkäufer machen dabei entscheidende Fehler. Manchmal sogar dann, wenn sie bei der Vermarktung von einem Immobilienmakler unterstützt werden.

Es gibt Makler, die dem Hausbesitzer einen unrealistisch hohen Verkaufserlös versprechen. Haben sie den Auftrag erst einmal in der Tasche, überreden sie den Verkäufer zu immer neuen Preisreduzierungen. Ihnen ist egal, wie sehr sie dem Verkäufer damit schaden.

Dadurch verschenken sie wertvolle Zeit und schmälern ihre Chancen, überhaupt einen Käufer zu finden. Denn die sind in den ersten Wochen nach dem Vermarktungsbeginn besonders hoch – aber nur dann, wenn potenzielle Käufer auch auf das Angebot aufmerksam werden.

Angenommen, eine Analyse des aktuellen Immobilienmarkts prognostiziert für die Immobilie einen Verkaufspreis zwischen 275.000 und 285.000 Euro, der Verkäufer möchte es aber lieber erst einmal mit 309.000 Euro versuchen. Was passiert nun?

Interessenten, die nach einer Immobilie im Preissegment zwischen 250.000 bis 300.000 Euro suchen und damit potenzielle Käufer sind, nehmen das Angebot nicht wahr. Oder sie registrieren es, nehmen aber wegen des hohen Preises keinen Kontakt auf.

Dafür steht die Immobilie im Wettbewerb mit anderen, die tatsächlich in die Preiskategorie oberhalb von 300.000 Euro gehören. Doch Interessenten, die sich den Preis leisten könnten, werden für ihr Geld etwas anderes erwarten. Schließlich haben sie den unmittelbaren Vergleich zu (annähernd) korrekt verpreisten Immobilien in der gleichen Kategorie.

Nach einiger Zeit wird die Immobilie uninteressant für den Markt. Werden potenzielle Käufer doch noch auf das Angebot aufmerksam, registrieren sie die lange Vermarktungsdauer und schließen daraus, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt. Erst recht, wenn dann auch noch der Preis reduziert wird.

Das Ergebnis: Die Immobilie verursacht weiterhin Kosten, während der Verkäufer seine Zukunftspläne immer weiter aufschieben muss. Gerät er dann unter Zeitdruck und benötigt den Verkaufserlös dringend, kann er seine für den Markt „verbrannte“ Immobilie oft nur noch weit unterhalb des realistischerweise erzielbaren Preises verkaufen.

Aber nicht immer liegt der Fehler beim Makler. Oft bestehen auch die Hauseigentümer selbst auf einen überhöhten Angebotspreis für ihre Immobilie. Ein verantwortungsvoller Immobilienmakler wird einen Vermarktungsauftrag unter diesen Voraussetzungen ablehnen, denn er weiß, dass ein überteuertes Angebot ihn nur Zeit und Geld kosten wird – ohne Aussicht auf einen Verkaufserfolg.

Wie gehen Sie nun also vor?

Vergleich Sie Ihre Immobilie unbedingt mit konkurrierenden Angeboten, denn das ist der einzige Weg, einen realistischen Angebotspreis zu ermitteln.

Das Internet kann Ihnen erste Anhaltspunkte dazu liefern. Sie können aktuelle Verkaufsangebote analysieren, die in Größe, Zustand, Lage und Ausstattung mit Ihrer Immobilie vergleichbar sind. Allerdings wissen Sie weder, wie lange diese Immobilien bereits angeboten werden noch kennen Sie den Preis, zu dem sie dann tatsächlich verkauft werden.

Aufschlussreich sind deshalb auch die Preise kürzlich verkaufter, vergleichbarer Immobilien. Die Gutachterausschüsse der Städte und Gemeinden erheben die Daten aller Immobilienverkäufe und stellen sie oft auch Privatpersonen zur Verfügung.

Allerdings: Zahlen und Fakten bilden nur die Basis. Zu einer zuverlässigen Marktanalyse gehört auch Erfahrung. Und die hat ein Makler, der nicht nur Ihre Immobilie kennt, sondern auch viele andere gesehen hat, die er für den Vergleich heranziehen kann.

Möchten Sie wissen, zu welchem Preis Sie Ihre Immobilie aktuell verkaufen können? Bitte kontaktieren Sie mich unter info@wohnraum-aachen.de. Ich erarbeite gern eine aktuelle Marktanalyse für Sie.

Sascha Pagnia
Geschäftsführer von Domus Immobilien Aachen GmbH
Immobilienmakler & Sachverständiger Wertermittler für Immobilien


PS: Die Entscheidung für eine Immobilie wird fast immer rein emotional getroffen. In meiner nächsten Nachricht erfahren Sie, wie Sie dafür sorgen, dass bei Interessenten der „Funke überspringt“ und sie lieber jetzt als gleich zum Notar gehen wollen.

Warum sich manche Immobilien einfach nicht verkaufen lassen

Vielleicht kennen Sie Immobilienangebote, für die sich auch nach Monaten oder Jahren kein Käufer findet. Auch nicht nach einer oder sogar mehreren Preiskorrekturen.

Stellen Sie sich einmal vor, wie frustrierend eine solche Erfahrung für die Eigentümer sein muss. Wahrscheinlich hatten sie bereits konkrete Pläne für die Zeit nach dem Hausverkauf.

Vielleicht wollten sie mit dem Verkaufserlös ihr neues Haus finanzieren oder eine Weltreise unternehmen. Vielleicht sind sie in finanzieller Not, weil sie ihren Arbeitsplatz verloren haben und die finanzielle Belastung durch die Immobilie nicht mehr bewältigen.

Und nun vergeht ein Monat nach dem anderen, ohne dass ein Käufer in Sicht ist.

Woran könnte das liegen?

Einer von drei entscheidenden Faktoren hat offenbar versagt. Sogar in einem besonders schwierigen Markt wird eine Immobilie in einer akzeptablen Zeit verkauft, wenn die folgenden Elemente genau aufeinander abgestimmt sind:

1. Der Preis: Es könnte sein, dass diese Verkäufer ihre Immobilie zu einem überhöhten Preis angeboten haben. Das passiert oft - manchmal sogar, wenn ein Immobilienmakler tätig ist. Der Grund: Ein guter Makler kann zwar zuverlässig ermitteln, welcher Preis sich aktuell für eine Immobilie auf dem Markt erzielen lässt. Doch leider sind nicht alle Makler in diesem Punkt ehrlich. Sie haben Angst, den Verkäufer zu enttäuschen und korrigieren ihre Prognose lieber nach oben, bevor sie riskieren, den Vermarktungsauftrag an einen Mitbewerber zu verlieren.

2. Der Zustand, in dem die Immobilie angeboten wird: Beim Immobilienkauf spielen Emotionen eine entscheidende Rolle und dabei kommt es manchmal auf vermeintliche Kleinigkeiten an. Ein Immobilienverkäufer muss dafür sorgen, dass sein Angebot attraktiver ist als andere in der gleichen Preisklasse. Das macht zwar Mühe, zahlt sich aber aus!

3. Die Vermarktung: Das Immobilienangebot muss dort präsentiert werden, wo es von möglichst vielen potenziellen Käufern gesehen wird. Attraktive Bilder, Videos, Texte auf Flyern und Anzeigen in verschiedenen Medien sollen einen potenziellen Käufer so neugierig machen, dass er zum Telefon greift und einen Besichtigungstermin vereinbart. Keine leichte Aufgabe, wenn viele vergleichbare Angebote miteinander konkurrieren.

Ich bin dennoch sicher: Wenn ein Hauseigentümer wirklich verkaufen möchte und nach mehr als sechs Monaten noch keinen Käufer gefunden hat, ist ihm oder seinem Makler in mindestens einem dieser drei Punkte ein entscheidender Fehler unterlaufen.

PS: Eine der wichtigsten und zugleich schwierigsten Entscheidungen, die Sie als Verkäufer treffen müssen, ist die Festlegung des Angebotspreises Ihrer Immobilie. Worauf es dabei ankommt, lesen Sie in meiner nächsten Nachricht.

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